不動産売却①
土地価額の要素となる5つの価格
経済学を学んだ方は、「一物一価の法則」という概念をご存じであると思います。簡単に言うと取引が自由に行える
市場では、同じ商品の価格は一つに決まるという法則のことを言います。ところが、電気製品を買う際など、皆さんは
「希望小売価格」と店頭の売価が全く異なるといったことを目の当たりにしていると思います。
とくに土地というものは「一物四価」とも言われ、さまざまな種類の価格があります。これらは、土地を売却する上で
非常に重要なことになりますので、ぜひ理解しておきたいものです。
5種類にも及ぶ土地の価格
冒頭でも触れたように、土地は「一物四価」とも言われますが、実際は、実勢価格、公示価格、基準地価、路線価、
固定資産評価の5つが存在しています。これだけ種類が多いと馴染みの薄い方は、どれが正しい価格なのか、混乱すると
思います。ですが、それぞれの価格には存在する意義があり、どれも正しい価格になります。下記で具体的に紹介して
いきますので、必要な価格について正しく理解しましょう。
実勢価格
実勢価格とは、市場において現実に成立した価格のことを言います。
実際のマーケットにおいて成立した価格なので、一般的な売買の価格を決める際に参考とされます。ですが、必ずしも
平均的な価格がつくわけではないことに注意してください。たとえば、売り手が早期に売却しなければならない事情や、
買手が早期に取得しなければならないといった事情がある場合には、正常価格よりも安い、又は高い価格で取引が成立
するといった、いわゆる「売り急ぎ」、「買い進み」等の特殊な事情のもとで、価格が形成されるからです。
公示地価
公示地価とは、地価公示法に基づいて、国土交通省の土地鑑定委員会が発表する土地価格です。都市計画区域内の
標準地を選定し、毎年1月1日現在の標準地について公表する正常な価格を言います。この「正常な価格」とは、その土地が
自由に取引された場合において、通常成立すると認められる価格を言います。
毎年3月20日過ぎ頃に公表されており、この公示地価は、一般の土地取引の指標となるだけではなく、公共用地取得価格の
算定や、相続税評価、固定資産税評価の目安として利用されています。
路線価
路線価とは、土地の相続税や贈与税を算定するための基礎となる価格として、国税局長が発表する価格のことです。
おおむね公示地価の80%を目安に決定され、毎年1月1日を評価時点として、地価公示価格・基準地価・売買事例などを
もとに算出されます。また、主要道路に面した標準的な宅地の１㎡当たりの評価もされ、毎年8月上旬頃に公表されます。
固定資産税評価額
固定資産税を徴税するために、その算定の基礎となる土地価格を評価したものです。固定資産税は市区町村税である
ため、その価格は市区町村が決めます。毎年1月1日時点の土地価格を基準として、決定されています。
おおむね、固定資産評価額は公示地価の70%が目安となっております。
基準地価
都道府県知事により、国土利用計画法施行令に基づいて公表される基準地価というものもあります。毎年7月1日
時点の土地価格であり、公示地価とともに土地取引の際に、値段を決める目安とされています。
土地を売却される際には、それぞれの制度の特徴をよく理解した上で、価格設定の目安などにお役立て下さい。
